2022年，房地产企业遇到了前所未有的挑战，央国资房企凭借自身的资金、布局和运营优势，成为拿地的主力军同时，强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整周期中表现稳健发展，关注度和认同度较往年明显提升。
2023年，“聚光灯”下的央国企依然是供应链企业合作的热门。然而，国央企的采购方式都摸清楚了吗？本期，优采平台将梳理央国企的采购方式，希望能为供应商有所启示。
*注：在房地产项目采购中，采购模式可以按采购商品地域分布、供需双方的关系、按库存管理方式、按采购的集中程度、供货方式分类等进行分类。本文不对细分研究，仅整理国央企招采可用、常用的公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商、单一来源采购、询价采购等方式。
采购方式1：邀请招标
邀请招标，招标人（房企）以投标邀请书的方式邀请至少 3 家以上的符合资格的法人或其他组织（供应商）参与投标的招标方式。
《招标投标法实施条例》第八条规定，国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目，应当公开招标；但有下列情形之一的，可以邀请招标：①技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择；②采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大。
某央企邀请招标包括项目工程类、设计及其顾问类、监理类、造价咨询类等预计有效签约控制金额高于30万元的单项或集中合约采购。
图：某央企城市综合体项目邀请招标流程
由招标流程图可以看出，无需招标公告和回复的时间成本，邀请已知供应商，又可以节约资料搜集及规范设计等时间和费用，工作量可以大幅度减少。基于同一条件邀请单位投标竞价，参与招标的供应商机会均等。
采购方式2：询价招标
国家财政部2018年2月实行的《国有金融企业集中采购管理暂行规定》中“国有金融企业采用公开招标、邀请招标方式采购的，应依法组建评标委员会负责采购项目评审。采用竞争性谈判、竞争性磋商、询价等非招标方式采购的，应参照政府采购的相关要求并结合本单位实际，成立谈判、磋商或询价小组。”
询价采购，询价小组（由房企招采人的代表和有关专家共3人以上的单数组成，其中专家的人数不得少于成员总数的2/3）根据采购需求，从符合相应资格条件的供应商名单中确定不少于3家的供应商向其发出询价单让其报价，由供应商一次报出不得更改的报价，询价小组在报价的基础上进行比较，并确定最优供应商的一种采购方式。
国有企业虽不属于国家机关、事业单位或团体组织中的任何一种，不直接适用《政府采购法》，但由于国有企业是国家全资或控股投入资金，为保障国有资金的使用安全，在国家未专门就国有企业采购进行专门规制的情况下，应参照适用《政法采购法》。《政府采购法》规定，实行询价采购方式的，应符合采购的货物规格、标准统一、现货货源充足且价格变化幅度小的项目。
询价采购也称为“货比三家”，因相对简单而又快速，在央国企应用也比较普遍。
某央企的询价必选主要在工程类、设计及其顾问类、监理类、造价咨询类等预计有效签约控制金额<30万元的单项或集中合约采购、前期（不含报批报建费用）类的合约采购、示范区建设期间独立发包的工程类、设计及其顾问类合约采购、现场临时工程、竣工验收后的零星改造工程等。
某国企根据项目的需求情况将项目集中定期进行询价确定供货单位或推荐品牌，这种询价方式适用于以前标准化较弱的发展阶段。对于像乳胶漆、开关面板、工程灯具等通用性较强的材料采用签订长期战略合作协议的模式。
单一来源采购，也称直接采购，指达到了限额标准和公开招标数额标准，但所采购部品来源渠道单一，或属专利、首次创造、合同追加、原有采购项目的后续扩充和发生了不可预见紧急情况不能从其他供应商处采购等情况。
单一来源采购是央国企房企采购方式之一，虽然单一来源采购其没有竞争性。但央国企参照的《政府采购法》规定。采取单一来源采购方式采购的，需要在保证采购项目质量和双方商定合理价格的基础上进行采购。
某央企单一来源采购适用于包括因行业、专利或技术垄断等原因而导致市场竞争不充分的各类合约采购、预计有效签约控制金额<10万元的各类单项合约采购业务、紧急抢险工程，不立即开展会对公司造成重大损失的应急事项、示范区设计及其顾问类、两次招标均因为只有不足3家的潜在投标人可供选择而失败、须向原中标人采购工程、货物或者服务等。
采购方式4：公开招标
公开招标是指采购人或采购代理机构以招标公告的方式邀请不特定的供应商参加投标。
根据《必须招标的工程项目规定》（国家发改委第16号令）新规定，国家要求的法定公开招标的情形，在房地产项目上主要是“使用国有企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目，且施工单项合同估算价在400万元人民币以上；重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上”。
与前文的“邀请招标”不同，公开招标必须进行招标的项目的招标公告；适用所有供应商，房企采购人事先不知道供应商的数量；竞争范围较广，竞争性体现得也比较充分，择优率更高；公开招标的所有流程严格按预先指定的程序和标准公开进行；相对地耗时较长。
早在疫情之前，诸多大型房企均上线了招采平台。某央企公开招标一般流程为：线上发布招标公告→招标文件审批及发布资格预审→招标答疑→回标→开标→合同签订。
采购方式5：竞争性谈判 竞争性磋商
竞争性谈判是指采购人或者采购代理机构组织谈判小组，与符合资格条件供应商进行谈判，采购人根据符合采购需求、质量和服务相等且报价最优的原则确定成交供应商的采购方式。
竞争性磋商是指采购人或采购代理机构组建竞争性磋商小组，与符合条件的供应商进行磋商，供应商按照磋商文件的要求提交相应文件和报价，采购人从磋商小组评审后提出的候选供应商名单中确定成交供应商的采购方式。
在大型项目采购所需产品的繁杂性、技术的复杂性、设计的不充分性、价格的多样性，房企采购人可以同参加的投标人面对面地对产品的技术、档次、使用功能、价格、供货期、付款方式等实质性问题进行磋商、谈判。
某国企采用竞争性谈判时，是当报价人小于3家无法进行询价时采用，竞争性谈判适用条件必须满足以下至少一项要求：市场上满足需求的合格供应商仅有2家；技术特别复杂的材料设备，不能确定详细规格或者具体要求；采用询价所需时间不能满足公司紧急需要；供应商履约评价中评价优良的供应商。
采购方式6：其他
国资委认定的其他采购方式。符合法律法规规定，且国资委认可的其他方式，如央国企在采购限额内依照内部程序组织的自主采购。
然而，扩标不被央国企允许。扩标，指一个项目的一部分以邀标或公开招标的形式进行招投标，而在确定中标人之后签订项目合同时，合同的标的项目在规模和资金上超出原来招投标的标的项目，超出的部分即为扩标的部分。法律规定国家财政投资必须进行招投标，禁止扩标。
为实现并寻求更优的采购模式，以达到降本增效、利益最大化的目标，战略采购也被央国企主要采购模式。
早在上世纪80年代，世界著名咨询企业科尔尼首次提出了“战略采购”的概念，战略采购是指计划、实施、控制战略性和操作性采购决策的过程，目的是指导采购部门的所有活动都围绕提高企业能力展开，以实现企业远景计划。区别于传统常规的采购模式，战略采购更注重对采购总成本的控制，以实现总体利益的最大化。
根据房企标的物在全国范围内的项目实施和应用不同，战略采购分为总部战略集采、区域战略集采、城市战略集采。根据合作方式和使用条件分为框架性战略集采及落地型战略集采。
房企战略集采的招标方式均为公开招标。战略集采合同签订后，根据战略合同约定的适用范围、落地方式等，可以与战略单位直接按战略价格签订落地实施合同。
战略采购，囊括了产品设计、产品生产管理、产品物流运输、产品质量管理等方面，采购的核心必然经历着从传统的“小采购”向战略层面的“大采购”转变，不仅考验着招采人的能力与实力；也考验着央国企房企的供应商选择、评价体系。
结语
房地产项目开发本身是一项综合性强、工期长、投资大的庞大工程，优采平台希望，不论与央国企房企合作，还是与其他优秀的房企伙伴合作，都应在“高质量发展”的时代要求相向而驰，与诚信合作方携手共赢，行稳致远。