尽管北京2022年冬奥会和冬残奥会的圣火已经熄灭，但是作为奥运遗产的体育场馆，将继续发挥延续奥运精神、推广体育事业的作用。北京冬奥场馆注重赛后可持续发展理念，落实了“绿色、共享、开放、廉洁”的办奥理念。
此外，筹划已久的2023年中国足球亚洲杯由于疫情不可抗力影响，将易地举办。新建或改造的10个体育场建筑已基本就位，无赛可办的境况使它们面临着转型的严峻问题。
从以往的经验看，城市为举办奥运会、亚运会、足球世界杯、足球亚洲杯等大事件（mega events）而开发的巨大而昂贵的建筑普遍存在一个问题，即它们很容易产生“白象”问题——成为城市经济负担的过时或利用不足的建筑。2000年悉尼奥运会、2004年雅典奥运会、2008年北京奥运会、2014年索契冬奥会、2016年里约奥运会都或多或少的存在此问题。
此研究首先回顾了奥运历史上“白象”议题的产生与空间规划和建筑设计过程，进而以伦敦为例，论述了在奥运前的准备阶段（2002年至2012年）为避免“白象”所采取的或计划在赛后采取的策略，并探讨了奥运后（2012年至2018年）改造奥林匹克公园及其场馆的过程，评估了运营维护相关的成本管理结果。总体上为大事件场馆规划设计和后期的运营维护提供了有益思路。
作者:Juliet Davis
编译：梁迎亚
Juliet Davis (2020) Avoiding white elephants? The planning and design of London’s 2012 Olympic and Paralympic venues, 2002–2018, Planning Perspectives, 35:5, 827-848, DOI: 10.1080/02665433.2019.1633948
研究概念
白象（white elephants）：根据《牛津英语词典》，“白象”一词的起源在于17世纪欧洲旅行者前往东南亚的记录。该术语描述了在暹罗和缅甸文化中受到崇拜的一种罕见的亚洲白象，它是拥有财富和显赫地位的象征，但实则没有实际价值，从经济角度是其饲养者的巨大成本负担。因此，“白象”在现代语境中定义为宏伟却昂贵、成为经济负担的客体或资产。大事件所规划建设的大型场馆是其中的一类。
“白象”问题的出现反映了大事件主导的“巨型项目悖论”：城市持续根据未来收益来证明大事件场馆和公园建设的巨大支出是合理的，而场馆废弃、成本超支和经济可行性等问题也继续引发对于这些投资产生的城市价值的质疑。
奥运规划设计史上的“白象”
通过多届夏季和冬季奥运会的场馆规划设计的研究，大事件中与规划和设计相关的决策对大事件遗产（legacy）期望利益实现产生重大影响。奥运会场地的重建和再利用的“遗产规划”应足够早地筹划。有以下几点需特别关注：
从城市内部到区域尺度，场馆选址相对于城市既有核心及规划发展的位置已被证明对其再利用具有重要影响。将场馆集中选址在城市外围，可能会遇到短期客流量和需求不足的问题。（如2000年悉尼）另外，场馆布局的集中程度也十分关键。适度的分散布局能够更好地在赛后整合城市的设施。（如1992年巴塞罗那）
由于奥运这样的大事件需要的场馆、场地数量庞大，关于场馆新建与场馆更新的平衡的决策对与奥运会相关的成本以及城市在遗产方面承担的风险水平有重大影响。控制新建场馆的规模可以有效降低“白象”问题的概率。（如1984洛杉矶）
同样重要的是，城市基于实际的赛后需求来确定永久场馆或临时场地的平衡建设。人们越来越认识到需要反映大事件建筑稍纵即逝的需求（fleeting demands）。（如2002年盐湖城-冬奥）
对于场馆的建筑设计，可重用性设计是避免“白象”的关键。可重用性包括两方面，一是场地灵活性，即奥运后满足不同赛事需求的能力；二是适应性，即奥运后被修改或拆除的能力。但需要注意，适应性改造可能同样是工作量繁重且昂贵的。（如2004年雅典）
关于“白象”至关重要的财务问题，奥运场馆通常与高昂的设计和施工成本有关，但在成本管理方面也存在高风险。这些通常与主办城市及其交付当局偏好非标准化的标志性建筑有关。标志性建筑也经常反映出政治精英和大事件组织领导者的“政治虚荣心”。 自1960年以来，奥运会的开发成本平均比实际值高出179%。超支可能造成持续多年的财政影响。
伦敦奥运前避免“白象”的规划和设计（2002年至2012年）
伦敦从2002年至2004年筹备申办奥运会以来，把避免“白象”问题作为一项关键承诺。其奥运会选址和空间规划以及遗产转型的决策均是在更广泛的城市战略计划的背景下形成的。
伦敦申奥文件提出，计划采用集中和分散相结合的方式布局33项奥林匹克比赛场地。主要的集中场馆区，即奥林匹克公园，选址在东伦敦位于Lea Valley下游的250公顷场地，是伦敦规划中确定的“机会区”（即可容纳大量开发的城市更新区域）。此选址属于斯特拉特福（Stratford），规划将成为伦敦的大都会中心，预期就业增长40%，也是主要的交通枢纽；同时既有社区被认为缺乏体育及相关设施，预计未来的社区将创造不断升级的需求。（图1）
图1 伦敦2012年奥运场馆的城市分布图 [Juliet Davis, 2018]
新建场馆限制在12个，主要位于奥林匹克公园，包括八个体育场馆、奥运村和媒体新闻中心/国际媒体广播中心。其中，赛后只保留6个永久场馆和设施，即自行车馆、多功能体育馆、奥林匹克公园的主体育场、水上运动中心和曲棍球中心和Upper Lea Valley的皮划艇激流回旋设施；其他6个新建场馆为临时性建筑，计划在奥运后拆除。另外，永久场馆被设计为在奥运会后能够适应预期的遗产再利用，例如，主体育场将减容至2.5万座，水上运动中心将成为服务当地社区的游泳设施。（图2）
图2 2007年版伦敦奥林匹克公园总体规划图，图中显示了其中的赛时临时和永久场馆位置 [Juliet Davis, 2018]
2005年申奥成功后，伦敦政府和奥林匹克交付管理局正式委托制定奥运总体规划（2007年获批）和遗产转型总体规划框架（2012年获批）。
遗产转型总体规划展示了在2012年至2031年间通过将永久场馆转型为城市配套设施、拆除临时场地和运营区域，将场地与周围社区重新连接或“缝合”，以及改造公园绿地以创建一系列商业化的“开发平台”区域。借此避免与单功能运动区带来的城市活力缺乏问题，同时提升经济效益。（图3）
图3 基于2007年版伦敦奥运遗产转型阶段总体规划图，图中显示了永久性场馆和开发平台（用虚线标记） [Juliet Davis, 2018]
为了解决未来运营商和用户在历届奥运会设计中缺乏参与的问题，奥林匹克交付管理局在建筑设计阶段尽力确定奥运赛后的场馆运营商，以确保再利用的可行性。公园园区及5个永久场馆进展顺利，但主体育场并在奥运会前未能确定运营商。
提前规划的目标之一是能够准确预测奥运会和遗产转型的成本，从理论上可以管理奥运后成本的风险和不确定性。然而在2012年奥运场馆的最终建设成本与投标预算相比，仍成本超支101%，反映出伦敦政府新自由主义的政治野心和前期测算的理想化，体现了“巨型项目悖论”。预计永久性场地的再利用战略无法直接收回建设成本费用，只能通过预留的 “开发平台”的后期商业项目平衡其资金回收压力。
这引发了有关公共财政和当地社区的资金使用价值的问题，同时显现出作为收回投资的遗产开发的商业取向与贫困的东伦敦城市复兴承诺之间的紧张关系。这些被理解为新自由主义常年来的问题——强调大型活动在增强“城市形象”方面的作用、通过大型节事的策划和开发催化房地产主导的城市转型等。
伦敦奥运后的遗产转型（2012年8月至2018年）
2012年秋季起，伦敦遗产发展公司接管奥林匹克公园的遗产转型工作。基于奥运前的可持续发展战略，临时场地90%的材料（和运动器材）在赛后被重复使用或回收。尽管如此，起初篮球馆等临时场馆异地安装的设想并没有实现，原因是运输和组装的经济不可行。
4个永久场馆迅速完成改造，并在2013年中至2014年初陆续向公众开放；奥林匹克公园的南部和北部也在此时段完成改造。但主体育场由于2012年12月才确定西汉姆联足球俱乐部为奥运后的运营商，由于前期专业讨论不足，有关场地田径和足球灵活性转换的改造陷入拉锯，延期至2016年中期实现竣工。
这些场馆在奥运后的使用状况总体良好。密集的活动节目、延长的开放时间和每个场地提供的设施范围，表明了鼓励不同用户群体参与和最大限度地利用场地的共同意图。整体达到了预计的游客和使用用户的数量目标，获得了良好的社会效益。
然而在遗产转型的财务方面，改造成本和相对于收入的运营维护成本决定是否出现“白象”的关键因素。主体育场的改造成本高，2017/2018年度运营后入不敷出，净支出达到1490万英镑，暴露出严重的“白象”问题。水上运动中心2017/2018年度虽账面收入表现强劲，但仍出现125.5万英镑运营赤字。而多功能体育馆则呈现小额盈余的状态。曲棍球和网球中心则“以合理的赤字”运行。这种财务状况与场馆运营的“社区导向”有关。另一方面，奥林匹克公园的赛后商业化开发使其实现了良好的财务状况。从授予“开发平台”相关的许可、出售开发项目和对新居民征收的房地产费用中获得的规划收益，为抵消投资、运营维护成本提供了手段。
结论
此研究探讨了伦敦为避免“白象”问题而在奥运赛前场地规划设计及赛后6年遗产转型所做出的努力，所实现的结果喜忧参半。该案例为理解如何避免“白象”提供了一些贡献。
第一，研究印证了在更广泛的城市规划背景下制定场馆选址和转型战略的重要性。第二，需要对增加临时场地数量的战略审慎考量，以寻求减少与拆除结构相关的成本和潜在浪费。第三，在强调设计适应性和灵活性的永久性场馆价值的同时，由于场馆后期运营费用之高，奥运遗产必须展示出其后期运营中体现的社会价值观和文化价值观，以此证实成本支出的必要性。第四，在开发和转型过程中成本超支的问题表明，在流程开始时就需要以现实主义态度更好地预测后期风险。最后，此研究指出，尽管伦敦在参与城市发展战略、社会价值和财务风险问题等众多方面都为大事件做出典范，为杜绝大事件的“白象”问题，应超越对现状的简单调整，从根本上考虑奥运会规划和设计的替代原理和方法。
译者简介：
梁迎亚 清华大学经管学院 助理研究员，博士后
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